6 phương pháp thẩm định giá bất động sản chính xác nhất

Thẩm định giá bất động sản là công việc quan trọng, yếu tố ưu tiên hàng đầu cho mỗi quyết định mua bán bất động sản. Công ty cổ phần thẩm đình giá PSD (PSD Value) với nhiều năm kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản uy tín, chuyên nghiệp. Dưới đây là 6 phương pháp thẩm định giá bất động sản mà PSD Value thường xuyên sử dụng.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền quyền sở hữu bất động sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Quyền sở hữu bất động sản ở đây bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá.

Tìm hiêu thêm: Dịch vụ thẩm định giá bất động sản

6 phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá các bất động sản tương tự với mức giá giao dịch thành công hoặc giá bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

Tuy nhiên trên thực tế không có 2 bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, vì vậy thẩm định viên cần tìm những bất động sản giống hoặc tương đối giống. Từ đó phân tích các yêu tố ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:

• Tuổi và tình trạng vật chất của bất động sản
• Ngày thực hiện giao dịch
• Mặt bằng bất động sản
• Các tài sản nằm trên bất động sản
• Vị trí
• Tình trạng pháp lý

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá bất động sản được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay tại Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

Ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh:

Ưu điểm:

• Là phương pháp đơn giản, dễ sử dụng.
• Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào giá thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá.
• Là cơ sở đầu vào của các phương pháp khác.

Nhược điểm:

• Phải có dữ liệu giao dịch bất động sản tương tự trong cùng khu vực.
• Khó khăn trong việc tìm một bất động sản tương tự đang mua bán trên thị trường.
• Giá mua bán thay đổi khi thị trường biến động dẫn đến định giá có tính chính xác thấp.

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản được sử dụng để tính giá trị bất động sản đã được xây dựng, cải tạo. Phương pháp này bao gồm chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, giá trị lô đất và khâu hao tài sản tích lũy.

Công thức:

Giá trị tài sản = giá trị lô đất + chi phí xây dựng công trình trên đất – giá trị khấu hao tài sản thích lỹ trên lo đất

Ưu và nhược điểm của phương pháp chi phí:

Ưu điểm:

• Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở chứng nhận vì dựa vào chứng cứ có giá trị trên thị trường
• Áp dụng cho những bất động sản không có cơ sở so sánh trên thị trường.

Nhược điểm:

• Khấu hoa mang tính chủ quan
• Thẩm định viên phải là người có nhiều kinh nghiệm
• Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị

Phương pháp vốn hóa

Phương pháp vốn hóa trong định giá bất động sản dựa trên mối quan hệ giữa “tỷ lệ hoàn vốn” và “thu nhập ròng” của tài sản bất động sản. Đây là phương pháp được sử dụng để ước tính giá trị các bất động sản tạo ra thu nhập như chung cư, văn phòng…

Công thức:

Giá trị hiện tại của tài sản = thu nhập ròng / tỷ suất vốn hóa

Trong đó:

• Thu nhập ròng hàng năm = doanh thu hàng năm – chi phí phát sinh hàng năm
• Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức trong năm trên tổng giá trị tài sản

Ưu và nhược điểm của phương pháp vốn hóa

Ưu điểm:

• Đơn giản, dễ sử dụng
• Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vi nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại.
• Có độ chính xác cao

Nhược điểm:

• Tỷ suất vốn hóa khá phức tạp, phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân
• Thiếu cơ sở dự báo các khoản thu trong tương lai

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp xác định giá trị bất động sản bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm cả giá đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp chiết trừ được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá của các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

• Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
• Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn về giá trị hao mòn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức xác định giá đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá:

Giá trị quyển sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

• Giá trị giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
• Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định theo công thức trên

Ưu và nhược điểm của phương pháp chiết trừ

Ưu điểm:

• Mang đến độ tin cậy cao cho các bât động sản cho thuê hoặc đang phát triển
• Thường được sử dụng với những bất động sản không đủ thông tin giao dịch trên thị trường

Nhược điểm:

• Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị tài sản
• Thẩm định viên phải có kiến thức về xây dựng

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị bất động sản tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Công thức với dòng tiền đều:

Trong đó:

• V_n: Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ t
• V: Giá trị thị trường của tài sản
• CF_t: Thu nhập năm thứ t
• n: Thời gian nắm giữ tài sản
• r: Tỷ suất chiết khấu

Công thức với dòng tiền không đều:

Ưu và nhược điểm của phương pháp dòng tiền chiết khấu

Ưu điểm:

• Khắc phục được phương pháp vốn hóa là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng tiền thu nhập.
• Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.
• Có thể đạt được độ chính xác cao khi có dữ liệu có thể so sánh được

Nhược điểm:

• Phương pháp khá phưc tạp
• Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích
• Thẩm định viên phải có năng lực chuyên môn cao

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức:

Trong đó:

• V: Giá trị bất động sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá (t = 0)
• DT₀: Doanh thu phát triển của bất động sản tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền (t=0). Thông thường DT₀ = 0.
• CP₀: Chi phí phát triển tại thời điểm 0.
• DT_t: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t.
• CP_t: Chi phí phát triển tại thời điểm t.
• r : Tỷ suất chiết khấu.
• n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
• t: Năm dự báo.
• V_n: Giá trị còn lại của bất động sản cuối kỳ dự báo.

Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư

Ưu điểm:

• Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển
• Là phương pháp thích hợp đưa ra mức giá trước khi đấu thầu
• Có giá trị quan trọng trong việc xác định chi phí xây dựng tối đa và lợi nhuận tối thiểu cần đạt được khi phát triển dự án bất động sản

Nhược điểm:

• Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo thị trường
• Giá trị cuối cùng có thể thay đổi theo chi phí và giá bán
• Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Trên đây là thông tin PSD Value giới thiệu về 6 phương pháp thẩm định giá bất động sản. Để giải đáp mọi thắc mắc cũng như tìm hiểu dịch vụ thẩm định giá, vui lòng liên hệ theo thông tin bên dưới.

Công ty Cổ phần Thẩm định giá PSD là một trong những công ty thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá nhà xưởng, thẩm định giá xe ô tô, thẩm định giá doanh nghiệp…. uy tín và nhanh chóng nhất hiện nay.

—————————————————

CÔNG TY CỔ  PHÂN THẨM ĐỊNH GIÁ PSD

Trụ sở chính: Số 28 khu tập thể XN 492, Phường Hoàng Liệt, Quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội, Việt Nam

Hotline: 091 679 8558